Låna
Vad har du råd med?
Innan du börjar leta bostad är det bra att veta vad du har råd med varje månad. En stor del av förberedelserna består i att räkna, framför allt på lånekostnaden och hur stort bolån som är lämpligt för dig. När du har koll på det är det lättare att hitta en bostad som passar.
4 saker att tänka på när du räknar på ditt nya boende
- Räkna på vad du har råd med idag och i morgon. Ska du både köpa och sälja är det bra om du tittar på dina förutsättningar en gång extra. Om du kan sälja först och köpa sen kommer du veta exakt hur kalkylen för nästa bostad ser ut.
- Fundera över hur mycket du tycker att det är rimligt att betala för boendet varje månad, och hur mycket du vill ha över till annat.
- Ta höjd för kontantinsats och kostnader för eventuella pantbrev och lagfart.
- Du kan behöva visa var din kontantinsats kommer ifrån, t.ex. säljkontrakt eller gåvobrev.
Tips!
Du kan testa dig själv och din ekonomi. Spara de pengar som en dyrare bostad skulle kosta varje månad. Hur känns det? Om du inser att du vill ha mer pengar kvar varje månad ska du leta efter ett billigare boende.
Passa på att börja spara till kontantinsats
När du funderar på att skaffa ett nytt boende är det en bra idé att börja spara pengar. För att köpa en bostad behöver du kunna betala en kontantinsats på minst 15 % av köpeskillingen. För en bostad som kostar 1 000 000 kronor innebär det att du behöver ha sparat ihop 150 000 kronor.
Med Kontantinsatskollen kan du räkna ut hur mycket du behöver betala i kontantinsats beroende på hur stort och i vilket område du vill bo i.
Förslagsvis startar du ett sparkonto där du lägger undan pengar varje månad. Ett tips är att jämföra olika sparkonton och deras villkor innan du öppnar. Tänk på att det är bra att ha sparpengarna på ett sparkonto där du när som helst kan ta ut dem, utan extra kostnader, och att du får en bra ränta om det är så att det dröjer innan du hittar din drömbostad.
Hos oss på SBAB kan du lätt öppna ett sparkonto och få bra ränta från första kronan.
Tips!
Innan du kontaktar banken är det bra att räkna lite själv på vad du tror att du har råd med. Vissa upplever att banken räknar med att de behöver ett betydligt större ekonomiskt utrymme än vad de själva räknat med. Det beror ofta på att bankens uppdrag är att säkerställa att din ekonomi till exempel klarar en ränteuppgång.
Vi på SBAB kan hjälpa dig att räkna fram hur mycket du kan låna. Fyll i uppgifterna och se vad det räcker till.
Vad krävs för att du ska få låna till en bostad?
Du måste bland annat:
- vara myndig
- vara folkbokförd i Sverige
- ha en stadigvarande inkomst
- inte ha några betalningsanmärkningar
Som stadigvarande inkomst (månadslön) räknar vi i första hand den fasta grundlönen från en tillsvidareanställning eller motsvarande. Om ni är flera låntagare måste åtminstone en av låntagarna ha en stadigvarande inkomst. I vissa fall kan vi utöver den fasta grundlönen även räkna på provisionslön och/eller OB-tillägg som stadigvarande men då görs en prövning från fall till fall. För att bedöma detta behöver vi dina sex senaste lönebesked. I månadslön ingår inte övertidsersättning, bonus, semestertillägg, resetillägg eller förmåner som exempelvis bilförmån.
Tänk på att ovanstående gäller för SBAB och många andra banker. Kontakta din bank och fråga vilka regler de har.
Bolånet får inte utgöra mer än 85 % av bostadens värde, alltså beloppet du köper bostaden för. Resterande 15 % är kontantinsats, den del du måste betala med egna medel. Sådana är Finansinspektionens bestämmelser.
Vanligast är att kontantinsatsen kommer från sparade pengar, vinst från bostadsförsäljning, arv eller gåva. Har du inte egna medel i samband med köpet så kan du kanske låna till delar av kontantinsatsen med lån som inte har bostaden som säkerhet, ett så kallat privatlån. Ett privatlån har kortare återbetalningstid och högre ränta än bolånet.
Om du köper en villa tillkommer kostnader för lagfart och pantbrev. Det innebär att du utöver kontantinsatsen behöver ha egna medel för att bekosta lagfart och pantbrev.
Bolånekostnadens olika delar – ränta och amortering
Bolånekostnaderna består av två delar – ränta och amortering.
Ränta är det pris som banken tar ut för att du lånar pengar. Räntekostnad för ditt lån är beroende av storleken på ditt lån och räntesatsen.
Olika banker sätter ränta på olika sätt. Stäm av med den bank du väljer att ta ditt bolån i. På SBAB har vi en modell som räknar fram din ränta baserat på hur mycket du lånar och vilken belåningsgrad du har på bostaden. Då får du direkt den bästa räntan vi kan erbjuda dig. Om boendet har energiklass A-C kan du få avdrag på räntan med vårt Gröna Bolån.
Amortering är ingen kostnad för ditt lån, det är en avbetalning du gör på lånet. Genom att amortera på ditt bolån så minskar lånet. Det innebär också att dina räntekostnader minskar eftersom de baseras på hur stort lån du har. Ju mer du amorterar desto lägre blir din räntekostnad och i längden får du mer över och du blir inte lika känslig för räntehöjningar.
Total månadskostnad: Genom att summera din räntekostnad med det du amorterar varje månad så får du fram din totala månadskostnad för bolånet.
Ett räkneexempel
Lån: 1 700 000 kr
Ränta: 2,50 %
Kostnad | Kronor |
|---|---|
Räntekostnad per månad (1 700 000*2,50%/12) | 3 542 |
Amortering | 1 667 |
Total månadskostnad | 5 209 |
Exemplet ovan visar månadskostnaden före skatteavdrag. Efter skatteavdrag blir kostnaden 4 147 kronor per månad. Läs mer om skatteavdrag under fördjupning.
Skatteavdrag för räntekostnad
I de kalkyler som du ser hos bankerna finns det ofta möjlighet att se lånekostnaden före och efter skatteavdrag. Skatteavdrag innebär att du kan få tillbaka en del av dina räntekostnader i samband med din deklaration. Om och hur mycket mycket avdrag du får göra på skatten beror på om du har lån med eller utan en godkänd säkerhet.
Ett lån med säkerhet innebär att banken har rätt till någonting som du äger ifall du inte kan betala tillbaka lånet. En godkänd säkerhet är bostad, värdepapper, fordon, båt, skepp eller luftfartyg, eller något som har lämnats som säkerhet till en pantbank.
För bolån och privatlån som har en godkänd säkerhet får du göra avdrag för alla räntekostnader i din deklaration.
För privatlån som inte har en godkänd säkerhet får du:
- Fram till och med 31 december 2024 göra avdrag för alla dina räntekostnader på din deklaration.
- Från och med 1 januari 2025 göra avdrag för hälften av dina räntekostnader. Det betyder att du exempelvis endast får göra avdrag för 5 000 kronor om du har betalat 10 000 kronor i räntekostnader.
- Från och med 1 januari 2026 inte göra några avdrag på dina räntekostnader.
Bra att veta: Med SBABs privatlån lämnar du ingen säkerhet för lånet.
Skatteavdraget innebär att du får tillbaka 30 % av räntekostnaden, upp till 100 000 kronor. För räntekostnader över 100 000 kronor får du tillbaka 21 %. Du kan välja att få tillbaka pengarna på två olika sätt:
- Du gör inget val. Då regleras det i din deklaration varje år. Banken rapporterar varje år till Skatteverket hur mycket du har betalat i räntekostnad under föregående år och utifrån det justerar Skatteverket din deklaration, så att avdraget läggs in.
- Du ansöker om skattejämkning via Skatteverket. Då reglerar din arbetsgivare skatten som du betalar på din inkomst och då får du ut mer av din bruttolön varje månad. Kontakta din arbetsgivare hur du smidigast gör detta.
Läs mer på Skatteverkets hemsida
Bindningstider
Hur mycket du ska betala i ränta kan variera, men hos alla banker kan du välja hur lång bindningstid du vill ha på lånet. De flesta har bindningstider mellan 3 månader (kallas oftast rörlig) och upp till 10 år. Du väljer bindningstid först när du har skrivit kontrakt.
Väljer du 3 månaders bindningstid innebär det att lånet automatiskt binds om var tredje månad till den ränta som råder just då. Väljer du i stället att binda räntan på till exempel 3 år innebär det att ditt lån har samma räntesats i 3 år oavsett hur räntan hos banken förändras.
Amorteringskrav
Amorteringskraven innebär att beronde på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde och din inkomst kan du behöva amortera 1-3 % av det totala lånebeloppet per år. Så här fungerar det:
1. Bolån mellan 50–70 % av bostadens värde ska amorteras med ett belopp motsvarande 1 % av det totala lånebeloppet per år.
2. Bolån över 70 % av bostadens värde ska amorteras med ett belopp motsvarande 2 % av det totala lånebeloppet per år.
3. Om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt ska du amortera 1 % av det totala lånebeloppet per år.
Skuldkvot
Den 25 april 2017 infördes en begränsning i den s.k. skuldkvoten. Skuldkvoten anger maximal belåning i förhållande till hushållets bruttoinkomst. SBAB sätter gränsen för belåning på 5,5 gånger hushållets bruttoinkomst (upp till och med 5,49 ggr).
Bruttoinkomst/år | Kronor |
|---|---|
Sökande 1 | 360 000 |
Sökande 2 | 360 000 |
= maximalt lånebelopp | 3 952 800 |
Skuldkvoten är en av flera parametrar som påverkar hur mycket ett hushåll får låna. När maximalt lånebelopp ska bestämmas så tar man hänsyn till hushållets totala ekonomiska situation.
Lagfart och pantbrev vid köp av hus
Lagfart är ett ägandebevis när du köper en villa. Ansökan skickas in till Lantmäteriet. Lagfartskostnaden är en så kallad stämpelskatt och är 1,5 % av antingen priset på bostaden eller taxeringsvärdet (högsta av dessa) + 825 kronor i expeditionsavgift. Banken hjälper dig att skicka in ansökan när det blir aktuellt.
Pantbrev är säkerheten för bolånen som finns på villan. Vid försäljning följer alltid pantbreven med villan, till nya ägaren, utan kostnad. Behöver du låna mer pengar än vad som redan finns i pantbrev behövs nya pantbrev. Det innebär att ju mer pantbrev som finns desto bättre är det för dig som köpare.
I exemplet är lånet på 1 700 000 kronor och de redan befintliga pantbreven är värda 1 000 000 kronor. Därför behövs 700 000 kronor i nya pantbrev för att täcka banklånet. Pantbrev utfärdas av Lantmäteriet och banken hjälper dig med detta.
Lantmäteriet tar ut en kostnad för nya pantbrev på 2 % av värdet på det nya pantbrevet + 375 kronor i administrationskostnad.
För att hjälpa till med lagfart och pantbrev brukar banken ta en administrativ kostnad, utöver de kostnader som Lantmäteriet tar ut. Hos SBAB kostar det 750 kronor.
| Kronor |
|---|---|
Pris på bostaden | 2 000 000 |
Bolån | 1 700 000 |
Befintliga pantbrev | 1 000 000 |
Lagfart* | 30 825 |
Pantbrev** | 14 375 |
* Lagfartskostnad: 2 000 000*1,5%+825
** Pantbrevskostnad: (1 7000 000-1 000 000)*2%+375
Låna tillsammans eller ensam
Tillsammans med någon annan
Ska du köpa bostaden tillsammans med någon bör ni båda stå på lånet. Fördelen är dels ett delat ansvar och dels att det ger er större chans att få lånet.
Som gemensamma låntagare är ni solidariskt ansvariga för lånet, vilket innebär att ni har ett lika stort ansvar gällande lånen. Bland annat så måste ni vara överens om och godkänna nya räntevillkor för ett lån vars bindningstid är på väg att löpa ut, och om någon av er skulle avlida står den andra låntagaren som betalningsansvarig för lånen.
Ensam
Köper du bostaden ensam bör du ensam stå på lånet, främst för att det är din inkomst som ska klara av kostnaderna för bostaden och dina levnadskostnader.
Ensam ägare med extra låntagare
I vissa fall har banken möjlighet att ta med en närstående som extra låntagare till dig som ska köpa bostaden, även om den personen inte ska bo tillsammans med dig. Detta gäller främst för studenter som inte har möjligheten att själva ansöka om lån. Tanken är att du som ska bo i bostaden ska ta över lånen på ett par års sikt. Alla låntagare (även den extra låntagaren) är solidariskt ansvariga för lånen, vilket bland annat kan påverka förmågan för den extra låntagaren att själv låna pengar. Bland annat innebär det att ni måste vara överens om och godkänna nya räntevillkor för ett lån vars bindningstid är på väg att löpa ut, och om någon av er skulle avlida står den andra låntagaren som betalningsansvarig för lånen.