Bostadrättsföreningarnas nyckeltal
Vi går igenom de nyckeltal som brf:er behöver redovisa i årsredovisningen.
Som bostadsrättsförening (brf) behöver ni redovisa flera olika nyckeltal i årsredovisningen. 2023 trädde nya lagar i kraft vilket innebär att ni behöver redovisa ytterligare nyckeltal. Nyckeltalen visar hur er förening mår ekonomiskt och fungerar bland annat som ett konsumentskydd på bostadsmarknaden.
Här listar vi nyckeltalen
Nyckeltal | Bra värde | Titta närmare på |
|---|---|---|
Skuldsättning/kvm | < 6000 kr | > 10 000 |
Sparande/kvm | > 250 kr | < 150 kr |
Energikostnad/kvm | < 200 kr | > 250 kr |
Årsavgift/kvm | < 800 kr | > 1000 kr |
Räntekänslighet | < 6 % | > 10 % |
Årsavgift/total intäkt | > 90 % | < 85 % |
Vi har angett vad som är ett bra värde för varje nyckeltal och när ni bör titta närmare på något. Kom ihåg, om ett nyckeltal inte når en "bra nivå" betyder det inte automatiskt att något är fel eller att ekonomin inte är bra. Däremot så kan det ge en indikation på att ni behöver titta närmare och förstå varför det ser ut som det gör. För att få en rättvis bild av föreningens ekonomi behöver ni se till helheten, inte bara ett enskilt nyckeltal.
Här går vi igenom varje nyckeltal. Vår expert, Morgan Björklund, Chef Brf, delar sina insikter i hur ni ska tänka kring de olika nyckeltalen.
Morgan Björklund, Chef Brf
Skuldsättning per kvadratmeter (kvm)
Bra värde: < 6000 kronor
Titta närmare på: > 10 000 kronor
Det här nyckeltalet visar hur belånad en förening är per kvm. Här ska ni som förening redovisa två nyckeltal. Det ena nyckeltalet är skuldsättning per kvm för ytan i föreningens bostadsrätter. Det andra nyckeltalet är skuldsättning per kvm på total yta. Då är ytor som hyresrätter och affärslokaler också inkluderat.
Ligger skuldsättningen på 10 000 kronor per kvm eller mer? Titta närmare på varför det ser ut som det gör.
– Det finns flera anledningar till att en förening kan ha en högre skuldsättning. Till exempel så är nya föreningar i regel högre belånade än etablerade och äldre föreningar. Men även etablerade föreningar kan ha en högre skuldsättning. Det kan bero på en nyligen genomförd renovering som föreningen finansierat med lån. En annan orsak kan vara att föreningen äger flera hyresrätter som kan ses som dolda tillgångar. Finns det hyresrätter bör man titta på skuldsättning på den totala ytan, förklarar Morgan.
Sparande per kvadratmeter
Bra värde: > 250 kronor
Titta närmare på: < 150 kronor
Det här nyckeltalet visar hur mycket en förening sparat löpande. Här kan ni få en bild av föreningens förmåga att kunna finansiera underhåll eller klara framtida kostnadsökningar med helt eller delvis eget kapital.
— I regel är det bättre om siffran är hög. Däremot är det bra att inte bara titta på det aktuella året. Förstå hur nyckeltalet har utvecklats över tid. Då kan ni bättre förstå varför sparandet ser ut som det gör. Till exempel så kan er förening haft en större kostnadspost ett enskilt år som i sin tur påverkat sparandet, säger Morgan.
Nyckeltalet räknar ni ut genom att dela föreningens justerade resultat (resultat + avskrivningar + planerat underhåll) under ett år med den totala ytan. Den totala ytan är både boyta och övriga lokaler. Det innebär att en förening som redovisar ett minusresultat ändå kan visa plus när det kommer till sparande.
— Nyckeltalet ger en indikation på föreningens avgiftsnivå i relation till fastighetens skick, men det säger så klart inte allt. Sparande är ett brett begrepp. Det är viktigt att nyckeltalet inte blandas ihop med vare sig kassa och bank eller amortering, som båda handlar om likviditetsplanering. Ett högre bokfört sparande per kvm skapar dock förutsättningar för ett överskott sett till årets kassaflöde. Det i sin tur kan användas för buffertsparande på konto eller amortering för att sänka belåningen, fortsätter Morgan.
Räntekänslighet
Bra värde: < 6 procent
Titta närmare på: > 10 procent
Räntekänslighet visar hur mycket föreningen behöver höja avgifterna om räntan på deras lån stiger med 1 procentenhet. Om räntekänsligheten till exempel ligger på 5 betyder det att avgifterna behöver öka med 5 procent om räntan på lånen ökar med 1 procentenhet.
— Föreningar som inte höjt avgifterna i takt med ränteökningar blir mer känsliga för räntehöjningar. Och föreningar med en högre skuldsättning per kvm är också mer känsliga för räntehöjningar. Samma gäller för föreningar med en lägre andel årsavgift i relation till totala intäkter. Då är det årsavgifterna som behöver hantera de högre räntekostnaderna.
Morgan fortsätter:
— För föreningar som har hyresrätter finns det regleringar för hur föreningen får öka hyran på dem. Även här blir det årsavgifterna från medlemmarna som behöver hantera de högre räntekostnaderna. Återigen är det viktigt att se till helheten och inte enbart till ett nyckeltal för att förstå hur det påverkar föreningens ekonomi.
Årsavgiften per kvadratmeter (kvm) upplåten med bostadsrätt
Bra värde: < 800 kronor
Titta närmare på: > 1000 kronor
Nyckeltalet visar hur mycket varje medlem får betala i avgift per kvadratmeter per år. Med nyckeltalet kan man enkelt jämföra en förenings årsavgift med andra föreningar. Men med det sagt behöver det inte betyda att en förening med lägre avgift per kvm har en bättre ekonomi än grannföreningen som har en högre avgift per kvm.
— En lägre siffra är oftast bra om det till exempel beror på att föreningen har en låg skuldsättning eller höga intäkter från lokaler. Men ibland kan avgiften vara för låg på bekostnad av underhållet av fastigheten. Då är en lägre siffra mindre bra. Det är därför viktigt att förstå varför nyckeltalet ser ut som det gör. En avgift kan till exempel vara hög i kombination med att sparandet också är högt. Det indikerar att föreningen kan klara sig bättre på egen hand vid olika underhåll, förklarar Morgan.
Avgiften kan vara lägre för att föreningen har kallhyra. Då ligger vissa av kostnaderna på medlemmarna i stället och syns därmed inte i nyckeltalet. Detta är vanligt bland de mer nyproducerade fastigheterna. Ofta i form av småhus, men det förekommer även bland flerfamiljshus.
Fördelen är att medlemmarna själva kan styra över sina kostnader, till exempel lägre uppvärmning eller avfallskostnad. Det är viktigt att även räkna med dessa kostnader för hushållsbudgeten vid köp av ny bostad.
Energikostnad per kvadratmeter (kvm)
Bra värde: < 200 kronor
Titta närmare på: > 250 kronor
Energikostnaden är föreningens kostnader för uppvärmning, el och vatten. Vad som är en bra siffra kan variera beroende på hur energipriserna ser ut. Men ju lägre den är, desto bättre.
— En hög energikostnad kan tala för att föreningen behöver göra något med fastigheten för att minska läckage och på sikt minska energikostnaden En åtgärd kan vara att till exempel isolera. Det kan också vara så att föreningen haft ett dyrt elavtal ett enskilt år, så förbrukningen och energiklass är också viktigt att titta på, säger Morgan.
Har föreningen kallhyra så ligger vissa kostnader på medlemmen i stället. De syns inte i nyckeltalet eftersom de inte går igenom föreningens resultaträkning. Jämförelsen blir därför svår mellan föreningar med kall- och varmhyra.
Årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter
Bra värde: > 90 %
Titta närmare på: < 85 %
Utöver medlemmarnas årsavgifter är det vissa föreningar som har intäkter från till exempel lokaler och hyresrätter.
— Att ha flera olika intäkter kan vara bra då intäkten per kvm oftast är högre för de ytor man hyr ut. Men det kan också innebära en risk. Om en lokal står för en stor andel av de totala intäkterna kan det bli svårt om den som hyr lägger ner sin verksamhet eller flyttar sin verksamhet, och det uppstår en längre vakans. Det är också reglerat hur mycket en förening får ta ut i hyra. Det innebär att medlemmarnas årsavgifter behöver hantera eventuella kostnadsökningar. Att ha lokalintäkter kräver också ett ökat ansvar för styrelsen, som att ta in ny hyresgäst och förhandla avtal, förklarar Morgan.
Kassaflödesanalys
Numera är det även obligatoriskt för föreningar att redovisa en kassaflödesanalys. Den visar intäkter och utgifter under året.
Kassaflödet består av tre delar. Det är kassaflöde från:
Rörelseverksamheten — pengar från den dagliga driften, det vill säga intäkter och kostnader. Rörelseverksamheten räknar ni ut genom att ta årets resultat och lägga tillbaka avskrivningar. Avskrivningar är endast bokföringsmässiga och genererar varken pengar in eller ut, därför är de inte inkluderade.
Investeringsverksamheten — pengar kopplade till köp och försäljning av tillgångar som till exempel fastigheter eller maskiner. Det är dock sällan som bostadsrättsföreningar redovisar den här typen av transaktion.
Finansieringsverksamheten – pengar från lån och amorteringar. Den visar hur lån och amorteringar påverkar kassaflödet. Ett nytt lån ger ett positivt kassaflöde, medan amorteringar minskar kassaflödet. Det innebär att en förening kan ha låga intäkter och stora utgifter, men lyckats ta ett lån som medför ett positivt kassaflöde.
En förening med en stabil ekonomi samt en bra avgiftsnivå har oftast ett positivt kassaflöde från rörelseverksamheten. Det betyder att den kan amortera skulder och samtidigt bygga upp en buffert. För att förstå kassaflödet bättre är det viktigt att analysera siffrorna i kassaflödesanalysen. Om du behöver hjälp att tolka dem, finns vi här för att guida dig!
Vi har samlat nyckeltalen i en pdf för att enkelt få en överblick hur er förening ligger till.
Ladda ner vår lathund om nyckeltalen Pdf, 62.6 kB..