Med backspegeln som kompass

Vi har nu haft en lång period av historiskt mycket låga rörliga och bundna räntor både i Sverige och i andra jämförbara länder. Även skillnaden mellan de rörliga och bundna räntorna – den så kallade löptidsdifferensen – är historiskt sett mycket liten.

Sett över en längre tidsperiod har man med undantag för ett par korta perioder tjänat på att välja rörlig ränta framför bundna. En viktig förklaring till det är just att räntorna fortsatt att falla över tid. Men nu när räntorna knappast kan bli så mycket lägre, hur ska man då tänka? Svaret är att det beror på vad man tror om ränteutvecklingen framöver. Och kan man – trots exemplet på mitt felbeslut 1999 – lära sig något genom att titta bakåt, det vill säga genom att använda backspegeln som kompass?

Den rörliga räntan bestäms i hög utsträckning av Riksbankens beslut om reporäntan. Men Riksbanken måste vid dessa beslut förhålla sig till vad som brukar kallas för den reala jämviktsräntan som bestäms av den reala trendräntan och en cyklisk komponent som bestäms av konjunkturläget. Många, till exempel Englands centralbank, bedömer att den reala trendräntan numera kan ligga så lågt som runt 0-1 procent. Om det gäller även för Sverige, så skulle det lite förenklat innebära att Riksbankens reporänta vid ett normalt konjunkturläge och inflation på 2 procent borde ligga så lågt som runt 2-3 procent. Riksbankens senaste besked i frågan från 2017 är att den normala reporäntan ligger någonstans i intervallet 2,5-4,0 procent. Min gissning är att Riksbanken snart kommer att revidera ned detta intervall.

Vad är det då som förklarar nedgången i den reala trendräntan? Det finns ett antal forskningsstudier som har tillägnats den frågan och det finns två hypoteser. Den ena är att den kan förklaras av varaktiga effekter av finanskriser, vilket brukar benämnas varaktig stagnation. Den andra att den istället kan förklaras av globala strukturella förändringar. Jag lutar själv mer åt den senare förklaringen eftersom realräntorna inte har trendat ned under en så lång period tidigare och ekonomin dessutom har återhämtat sig relativt snabbt efter tidigare finanskriser.

Forskningen pekar på att sparandet i världen ökat kraftigt till följd av bland annat demografiska förändringar och ökad inkomstspridning i många länder. Den pekar också på faktorer som lett till kraftigt fallande investeringar. Båda faktorerna leder till sjunkande realräntor (se min artikel på DN-debatt nyligen för en utförligare förklaring). Forskningen pekar dessutom på att de flesta av dessa faktorer kommer att bestå under överskådlig framtid.

Det är svårt att göra prognoser över bostadsräntorna men både de rörliga och bundna räntorna kan förväntas stiga framöver när nu Riksbanken tydligt signalerat att de snart kommer att börja höja reporäntan. Men de strukturella faktorer som kan förklara nedgången i de reala räntorna bakåt i tiden talar ändå för att både de rörliga och bundna räntorna kommer att förbli låga ur ett historiskt perspektiv framöver.

Med det som grund har vi i SBAB:s senaste ränteprognos gjort bedömningen att den rörliga räntan ligger på 2,6 procent och femåringen på 3,5 procent den 1 januari 2022. Det är med andra ord en måttlig och långsam uppgång av räntan vi ser framför oss. Vår bedömning är dessutom att det – för de som av olika skäl föredrar det – just nu är ett förmånligt läge att binda räntan. Risken för ett felbeslut av den magnituden jag själv gjorde 1999 torde vara liten med tanke på att fallutrymmet i räntorna nu till skillnad från då är ytterst begränsat.

Robert Boije

Chefsekonom, SBAB

Not. Inlägget är publicerat i Fastighetsnytt, nr. 6, 2018 och publiceras även här med Fastighetsnytts godkännande.